Valuation Modeling

📘 Valuation Modeling 요약

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🟦 1. 기업가치(Value) 개념 정리

• 기업가치 (Enterprise Value, EV)
• = 영업자산 가치 + 비영업자산 – 순부채
• 주주가치 (Equity Value)
• = EV – 순부채 = 기업이 순수하게 주주에게 귀속되는 가치

🔹 구성 요소

• 영업자산: 유무형자산, 재고자산, 매출채권 등
• 비영업자산: 현금성 자산, 투자부동산, 보유지분 등
• 순부채: 총부채 – 현금성 자산

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🟦 2. 가치평가 방법론 (Valuation Approaches)

방법 설명 활용

Asset Approach	순자산 기준 가치	부동산/제조업 등 자산 중심 산업
Market Approach	비교기업/거래 배수 기반	EV/EBITDA, PER 등 멀티플 적용
Income Approach	미래 현금흐름 할인	DCF, EVA, RIM 등

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🟦 3. 배수 기반 평가 (Multiples Valuation)

• EV/EBITDA: 감가상각 이전 수익, 무형자산 영향 ↓
• PER: 순이익 기준 배수 (자본구조 민감함)
• PBR, EV/Sales 등 산업별 특성에 따라 선택

✅ 적용 시 유의사항

• 적정 유사기업 선정 및 재무지표 정비 필요
• EBITDA/EBIT 차이, 개발비 자산화 여부 주의

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🟦 4. DCF (Discounted Cash Flow) 방식

• 기업가치 = 미래 FCF의 현재가치 + 비영업가치
• 할인율: WACC (자본비용 + 부채비용)
• Terminal Value 계산: Gordon Growth or Exit Multiple 사용
• FCF 산정식: FCF = EBIT*(1-t) + D&A – ΔWC – CAPEX

기업의 자유현금흐름은 **세후영업이익(EBIT × (1 – 세율))**에서 시작하여, 여기에 **비현금성 비용인 감가상각비(D&A)**를 더하고, **운전자본의 증가분(ΔWC)**과 **자본적 지출(CAPEX)**을 차감하여 계산합니다.
즉, 자유현금흐름은 기업이 벌어들인 실제 현금 중에서 운영에 필요한 현금과 장기투자에 필요한 현금을 제외하고 남는 금액을 의미합니다.

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📌 요약된 식
FCF = 세후영업이익 + 감가상각비 – 운전자본 증가 – 자본적 지출
이 수치를 바탕으로 DCF(현금흐름 할인법)를 통해 기업의 내재가치를 계산합니다.

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🟦 5. 실제 DCF 예시 분석

• 매출, COGS, SG&A, 세금 등 실제 추정값 반영
• WACC: 10.1%, 성장률 1% 가정
• FCFF와 Terminal Value 추정 → EV 도출
• 최종 주당가치 = 주주가치 ÷ 발행주식 수

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🟦 6. 기타 수익 기반 모델

방식 설명 할인율

DDM	배당 기반 평가	Cost of Equity
FCFE	주주귀속 현금흐름 기준	Cost of Equity
RIM	잉여이익 (초과이익) 모델	Cost of Equity
EVA	Economic Value Added	WACC

🔔 “할인율은 반드시 현금흐름의 속성과 일치해야 함”

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🟦 7. 실사(Due Diligence) 항목

• 재무실사 (FDD): 손익/재무제표 분석, 매출 계절성 등
• 상업실사 (CDD): 경쟁사/시장 비교
• 법무실사 (LDD), 세무실사 (TDD) 등 병행
• 예시: 객실매출, F&B, 원가 분석, 시즌성 매출 차이 등

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🟦 8. 산업별 실적 추정 (타이어산업 예시)

Top-down 방식

• 차량 등록대수, 생산대수 → 타이어 수요 유추
• RE(교체용) vs OE(신차용) 판매량 분리

Bottom-up 방식

• 생산설비 투자계획 (CAPEX), 설비가동률 → 생산능력 추정
• 생산량 = 가동시간 x 시간당 생산량

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🟦 9. 인건비 및 복리후생비 계산

• 임직원 수 기준 보너스, 급여, 퇴직급여 분리
• 외국인 근로자 평균 연봉, 복지비, 보험료 등 세부 반영
• 사회보험 항목별 회사 부담률 (예: 국민연금 4.5%, 건강보험 3.23%)

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🟦 10. 요약: Valuation 핵심 공식들

EV = PV(FCFF) + 비영업자산 Equity Value = EV – 순부채 FCFF = EBIT(1–t) + D&A – ΔWC – CAPEX