[부동산학개론] 부동산 투자론, 지렛대효과, 기대수익률, 요구수익률, 상관계수, 현금흐름

@부동산 투자의 의의
-투자: 장기 -> 생산활동 -> 이용 -> 취득+운영+처분 (소득이득+자본이득)
-투기: 단기 -> 양도차익 -> 보유 -> 취득 + 처분 (소득이득)
 
@부동산 투자의 특징
-이자비용과 감가상각비 과세대상 소득에서 공제
-지렛대 효과
-인플레이션 헷징
 
@지렛대 효과
-정의 지렛대: 지분수익률>총수익률>저당수익률
-부의 지렛대: 지분수익률<총수익률<저당수익률
-중립 지렛대: 지분수익률=총수익률=저당수익률
 
@수익률 종류
-기대수익률: 예상되는 수익률
-요구수익률: 위험이 반영된 최소한의 수익률, 작을수록 좋음
 
@기대수익률
-확률*추정수익률의 합
 
@요구수익률
-무위험률(시간의 대가) + 위험할증률(위험 보상률) + 예상 인플레이션율
 
@포트폴리오 수익률 상관계수
-서로 다른 두 자산이 나타내는 수익률 관계
-상관계수 -1 이면 상반되어 비체계적 위험 0까지 줄일 수 있음
-상관계수 +1이면 변화의 방향이 동일, 위험분산 효과가 없음
-상관계수가 작은 자산에 분산투자 하는 것이 좋음
 
@현금흐름
-가능총소득
-유효총소득 = 가능총소득 - 공실
-순영업소득 = 유효총소득 - 경비
*경비가 아닌 것 (공실, 부채, 소득세, 감가상각비)
 
-세전현금수지 = 순영업소득 - 부채
-세후현금수지 = 세전현금수지 - 소득세